Subclasse de fundos imobiliários rurais permite que produtores transformem propriedades em capital líquido sem perder o direito de uso da terra, ampliando opções de financiamento do agronegócio
Entre as diferentes subclasses de Fiagro, os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais, o Fiagro-FII ocupa posição de destaque como o principal veículo de monetização de terras e imóveis rurais no mercado de capitais brasileiro. Inspirado na estrutura dos fundos imobiliários tradicionais, o Fiagro-FII investe em propriedades rurais por meio de compra direta, arrendamento ou desenvolvimento de infraestrutura, além de poder alocar parte do patrimônio em direitos creditórios do setor, cotas de outros fundos do agronegócio e, desde a Resolução CVM 214, de 2025, também em créditos de carbono, ampliando o escopo de ativos disponíveis para essa subclasse, tema que a ID CTVM acompanha de perto em sua atuação como administradora fiduciária de fundos multiclasse do agronegócio.
Venda com arrendamento de volta libera capital ao produtor
Um dos usos mais relevantes do Fiagro-FII é permitir que produtores rurais vendam suas propriedades ao fundo e, em seguida, arrendem de volta à mesma terra para continuar a operação produtiva, mecanismo que libera capital imobilizado em ativo fixo sem que o produtor perca o direito de uso da propriedade. Essa estrutura transforma um ativo historicamente pouco líquido, a terra agrícola, em capital disponível para investir em tecnologia, expansão de operação ou quitação de dívidas, ao mesmo tempo em que oferece ao fundo um ativo real com potencial de valorização de longo prazo e renda periódica proveniente do arrendamento.
Segundo Rodrigo Balassiano, diretor da ID CTVM, o Fiagro-FII resolve um problema estrutural histórico do produtor rural brasileiro.
“A terra sempre foi o principal ativo do produtor, mas também o mais difícil de transformar em capital sem vender definitivamente a propriedade. O Fiagro-FII oferece um caminho intermediário, que libera capital mantendo a continuidade da operação produtiva”, explica o executivo.
Isenção fiscal amplia atratividade para o investidor final
Assim como os fundos imobiliários tradicionais, o Fiagro-FII distribui rendimentos periódicos aos cotistas com isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que atendidos os critérios estabelecidos pela legislação, além de contar com cotas negociadas na B3 e liquidez diária no mercado secundário. Essa combinação de renda periódica isenta com possibilidade de negociação em bolsa aproxima o Fiagro-FII do perfil de investimento já familiar a quem investe em fundos imobiliários urbanos, facilitando a migração de parte desse público para exposição ao agronegócio.
A ID CTVM é habilitada pela CVM e pela ANBIMA para exercer administração fiduciária, custódia qualificada e controladoria de fundos estruturados, o que inclui veículos de investimento imobiliário rural. A companhia soma mais de R$53,48 bilhões em ativos sob administração e custódia, distribuídos entre diferentes classes de fundos do agronegócio, incluindo estruturas que combinam ativos imobiliários, crédito e participação societária.
Créditos de carbono ampliam o escopo de investimento
Para Balassiano, a possibilidade de alocar parte do patrimônio em créditos de carbono representa uma fronteira relevante de expansão para o Fiagro-FII.
“A terra agrícola bem manejada gera valor que vai além da produção tradicional. Créditos de carbono são uma forma de monetizar esse valor adicional, e o Fiagro-FII já está habilitado a capturar essa oportunidade dentro da própria estrutura do fundo”, acrescenta o diretor da ID CTVM.
Renda de arrendamento oferece fluxo previsível ao fundo
Para o próprio Fiagro-FII, a receita periódica proveniente dos contratos de arrendamento firmados com produtores rurais oferece um fluxo de caixa relativamente previsível, com reajustes geralmente indexados a índices de preços ou a uma parcela da produção agrícola gerada na área arrendada, mecanismo que aproxima parte da rentabilidade do fundo do desempenho da própria atividade produtiva desenvolvida sobre o imóvel. Essa estrutura de remuneração combina a estabilidade de um contrato de longo prazo com alguma exposição indireta à performance do agronegócio, característica que distingue o Fiagro-FII de fundos imobiliários tradicionais focados exclusivamente em imóveis urbanos comerciais ou logísticos.
Avaliação de imóveis rurais exige metodologia própria
A precificação de imóveis rurais que compõem a carteira de um Fiagro-FII demanda metodologia distinta da utilizada em fundos imobiliários urbanos, considerando variáveis como qualidade do solo, disponibilidade hídrica, histórico produtivo da área, proximidade de infraestrutura logística e regularidade fundiária da propriedade. Administradores fiduciários e controladores especializados em ativos rurais precisam acompanhar de perto laudos de avaliação periódicos, produzidos por profissionais habilitados, que sustentam a marcação a mercado das propriedades sob custódia do fundo e garantem transparência ao cotista sobre o valor patrimonial efetivo da carteira imobiliária rural.
Classe deve continuar atraindo capital nos próximos anos
A expectativa entre especialistas é que o Fiagro-FII continue atraindo capital de investidores institucionais e de varejo nos próximos anos, à medida que mais produtores rurais reconhecem o instrumento como alternativa para monetizar propriedades sem interromper a operação produtiva. Para administradores fiduciários, a capacidade de avaliar e acompanhar ativos imobiliários rurais, com suas particularidades de precificação e uso, deve seguir como um diferencial relevante na gestão desse tipo de fundo.
